Hazine ve Maliye Bakanlığı son dönemde vergi kaçaklarını önlemek emeliyle ağır bir çalışma yürütüyor. Vergilerin tam olarak ödenebilmesi emeliyle mesken alım satımı sırasında ekspertiz raporu istenmesi gündeme geldi. Buna nazaran konut satılırken bedeli eksperler belirleyecek.
Şu anda halihazırda Türkiye’den konut satın almak ya da satmak isteyen yabancı asıllı şahısların gerçekleştireceği tapu süreçlerinde gayrimenkul ekspertiz raporu beyan etmesi mecburî olarak uygulanıyor. Pekala tapuda ekspertiz uygulaması genele yayılır mı? Uygulama piyasayı nasıl tesirler?
Şu anda bu düzenleme yabancılara yapılan tüm gayrimenkul satışlarında talep ediliyor. Yabancıların yüklü konut aldığını varsaydığımızda yabancılara yapılan satışlarda gayrimenkul değerleme raporu zaruriliği var. Hatta bu raporlar yapılan düzenlemeyle de başka bir kurum tarafından denetim ediliyor.
Tapuda ekspertiz uygulaması yabancıya yapılan konut satışları haricin de, kredi ile yapılan satışlar için de yapılması gerekli olan bir rapordur.
“Mevcut durumda ipoteğe bahis taşınmazların ekspertiz raporlarında kredi kullanan tüketiciler bankalara gayrimenkul değerleme raporları için bir bedel ödüyorlar” diyen Özelmacıklı, Milliyet’in haberine nazaran, “Bu bedel her yıl Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giriyor. Örneğin şu anda 150 metrekareye kadar konutlar için 5500 TL+KDV formunda bir fiyat var. Bu fiyat taşınmazların çeşidine, niteliğine nazaran farklılık gösteriyor. Yabancılar için hazırlanan ekspertiz raporlarında bu bedel iki katı alınıyor” diyerek kelamlarına devam etti ve şunları ekledi:
Eğer tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporu talep edilecekse burada önemli manada değerleme raporu hazırlamayla ilgili maliyet kelam konusu olacak. Bu maliyeti devlet mi karşılayacak, tapu harcına mı dahil edilecek? Zira taşınmazların cinsine nazaran değerleme rapor fiyatları farklılık gösteriyor. Türkiye’de 2023 yılında 2 milyon 950 bin gayrimenkul satışı yapıldı. Bunun 1 milyon 400 bin düzeyi konut satışlarından oluştu. Kademeli birtakım düzenlemeler yapılabilir. Birtakım vilayetler pilot vilayet olarak seçilebilir. Öncelikle şirketlerin gayrimenkulleri için birinci etapta bu türlü bir düzenleme baz alınabilir.
3 milyona yakın gayrimenkulün satıldığı bir dal için her taşınmazda değerleme yapılması demek hem kâfi değerleme uzmanının olmadığı bir piyasada hem de bu kadar nitelikli bir adaptasyonun olamayacağını düşündüğümüzde sürecin sağlıklı ilerlemesi mümkün değil. Bölge bölge yapılması, birtakım taşınmazlarda yapılması kıymetlendirilebilir. Konutlarda rayiç kıymetle gerçek satış bedeli ortasında fark daha az olsa da arsa ve arazi çeşidi taşınmazlarda paha farkının daha çok olduğunu söylemek mümkün. Arsa ve topraklarda kimi bölgelerde gerçek bedel ile rayiç ortasında farklar görülebiliyor. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Kıymetlendirme Daire Başkanlığı kurulmuştu. Kıymet haritaları sistemlerinin geliştirilmesi, bunların mümkün olduğu kadar elektronik ortamda yapılmasını sağlayacak düzenlemelerin devreye alınması çok daha sağlıklıdır. Bunların taraflar için oluşturacağı ek maliyet kelam konusu olacak. Bu maliyetin dikkate alınması lazım.
“Bir ekspertiz raporu zorunluluğunun gelmesi tabi ki gayrimenkullerin hakikat pahadan satılmasını sağlar. Devletin 2023 yılında 60 milyar TL düzeyinde tapu harcı geliri olmuştu. Tahminen bu gelir çok daha yüksek sayılara da çıkabilir. Tapu harcının yüksek olduğu da aşikar, yüzde 4’lük oran tüm satışlarda aslında devlete tapu harcı olarak kaydediliyor. Kimi ülkelerde farklı oranlar var, daha düşük daha yüksek oranlar var. Oradaki vergi uygulamaları birbirinden çok farklı. Dubai’de tapu harcı yüzde 6 lakin paha artışı karı ismi altında bir vergi kelam konusu değil.”
“Ekspertiz mecburiliği geldiği vakit vatandaşın paha artış çıkarı ismi altında ödemesi gereken vergiler konusunda çok kıymetli bir vergi doğacak. Bedel artışı çıkarı kişinin ticaret maksadı ile yapmadığı gayrimenkul alım ve satımlarının vergilendirildiği bir gayrimenkul vergisi diyebiliriz. Taşınmazlar şayet 5 yıl sonra elden çıkarılıyorsa bu vergi alınmıyor. 5 yıldan evvel çıkarıldığı taktirde enflasyon düzeltmesi yapılarak elde edilen gelirler gelir vergisi dilimlerine nazaran vergilendiriliyor. Bu düzenleme yapılırken bir beyan affı ile birlikte bir düzenleme yapılmasını kesim temsilcisi olarak tavsiye ediyoruz.”